Pro investory a vlastníky hotelů
Pro investory, kteří hotel kupují, stavějí nebo vlastní a nechtějí ho řídit sami. Díváme se na hotel očima provozovatele: co ukazují čísla, co je za nimi a kolik bude stát to opravit.
Jsme nezávislí: nejsme provozovatel hotelů, neprodáváme rezervační ani revenue systémy a od dodavatelů nebereme provize. Radíme proto jen vám.
Co řešíte
Typické situace, se kterými vám pomůžeme.
Kupujete hotel
Prodávající ukazuje obsazenost a tržby, vy potřebujete vědět, jestli vydrží po převzetí, co stojí provoz a kolik bude nutné investovat. Na to je due diligence při koupi hotelu.
Připravujete nový hotel nebo změnu konceptu
Vy – a často i banka – potřebujete vědět, jestli se záměr zaplatí. Posouzení záměru prověří trh a konkurenci, scénáře obsazenosti a ceny a provozní výsledek (GOP) podle USALI.
Chcete mít pod kontrolou ředitele nebo provozovatele
Hotel řídí někdo jiný a vy dostáváte jen jeho čísla. Jako zástupce vlastníka je každý měsíc porovnáme s rozpočtem, posoudíme investice a dohlédneme na vedení hotelu.
Potřebujete vyměnit vedení
Ředitel odchází nebo výsledky nejsou takové, jaké mají být. Interim ředitel převezme řízení hotelu, než najdete nástupce.
Hotel prodělává
Ztráta trvá déle než jednu sezónu a dílčí opatření nepomáhají. Krizové řízení a turnaround začíná diagnózou a pokračuje změnami přímo v provozu.
Chystáte hotel k prodeji
Pomůžeme dát do pořádku čísla a provoz, aby hotel obstál v prověrce kupujícího: výsledovka po střediscích, čitelný reporting, vysvětlitelné náklady. Prodej samotný nezprostředkováváme a hotel neoceňujeme – to patří transakčnímu poradci a znalci.
Pohled provozovatele, ne prodejce
Investiční rozhodnutí o hotelu stojí na provozních předpokladech: kolik pokojů se prodá, za kolik, přes jaké kanály a s jakými náklady. Tyto předpoklady prověřujeme – z dat, z provozu a z rozhovorů s vedením hotelu.
Naše práce doplňuje ocenění nemovitosti, technickou a právní prověrku, nenahrazuje je. Znalec ocení budovu, právník smlouvy, my řekneme, co hotel jako podnik vydělá a co je potřeba změnit.
- Nezávislost: nejsme provozovatel, zprostředkovatel prodeje ani prodejce technologií, takže nemáme zájem na konkrétním výsledku vašeho rozhodnutí.
- Výsledek v číslech: provozní výsledek (GOP) podle USALI, citlivost na obsazenost a cenu, nutné investice v penězích.
- Co udělat po převzetí: každá prověrka končí seznamem kroků pro první měsíce provozu.
- Mlčenlivost: dohodu o mlčenlivosti podepisujeme ještě před předáním podkladů.
- Jazyky: pracujeme česky, anglicky, německy a rusky.
- Návaznost: pokud koupi uskutečníte, můžeme hotel dál hlídat jako zástupce vlastníka nebo převzít jeho vedení.
Prověrka pro kupujícího a vedení hotelů pro vlastníky
V období 8/2019–1/2020 jsme jako zástupce vlastníka průběžně kontrolovali finanční a kvalitativní ukazatele Hotelu U Tří korunek v Praze (65 pokojů). V roce 2020 jsme pro kupujícího prověřili lázeňský hotel s 25 pokoji v Karlových Varech. Obhajitelná cena vyšla o 16 % nižší, než požadoval prodávající (2,6 místo 3,1 mil. EUR), a kupec od koupě za požadovanou cenu ustoupil. Zpráva našla i 85 % prodeje přes cestovní kanceláře s provizí 20 %, jednoho partnera s 57 % obratu a nulový online prodej. Případová studie
V letech 2020–2026 převzal Jiří Švaříček jako interim ředitel HotelProfit vedení pěti hotelů s 19 až 157 pokoji v Karlových Varech, Jáchymově a Praze, včetně znovuotevření hotelu. Retro Riverside po znovuotevření dosáhl do 12 měsíců hodnocení 9,6 na Booking.com. V Olympic Palace vedl provozní audit sedmi oblastí s výchozím skóre pro každoroční srovnání a připravil plán oprav a investic ve třech prioritách – podklad, který vlastník potřebuje pro rozhodování o penězích.
Služby, které vám pomohou
Všechny služby →Due diligence při koupi
Před podpisem zjistíte, co v hotelu najdete po převzetí a kolik bude stát to opravit. Od 113 000 Kč bez DPH.
Detail služby → SlužbaPosouzení záměru
Studie proveditelnosti pro novou stavbu, změnu konceptu nebo provozovatele – s GOP podle USALI a testem citlivosti. Od 90 000 Kč bez DPH.
Detail služby → SlužbaZástupce vlastníka
Nezávislá měsíční kontrola výsledků, rozpočtu a investic, když hotel řídí ředitel nebo provozovatel. Od 25 000 Kč měsíčně bez DPH.
Detail služby → SlužbaInterim ředitel
Dočasné vedení hotelu při odchodu ředitele, převzetí hotelu nebo krizi.
individuálněDetail služby → SlužbaInterim projektový manažer
Začlenění koupeného hotelu do skupiny, zavedení nových systémů nebo provozní část rekonstrukce – projekt povedeme od plánu po předání.
od 55 000 KčDetail služby → SlužbaKrizové řízení
Pro hotel ve ztrátě: diagnóza, plán a realizace změn v provozu, dokud hotel znovu nevydělává.
od 225 000 KčDetail služby → SlužbaOtevření hotelu
Pre-opening nového hotelu nebo restart po rekonstrukci či změně vlastníka: koncept, ceny, prodejní systém, tým a standardy.
od 188 000 KčDetail služby →Časté otázky
Oceníte hotel?
Ne. Ocenění nemovitosti dělá znalec. Due diligence ho doplňuje: prověří, jestli tržby a náklady, ze kterých ocenění vychází, odpovídají skutečnosti a co se po převzetí změní. Víc v článku Koupě hotelu: 25 otázek, které si položit před podpisem.
Pomůžete nám hotel prodat nebo najít kupce?
Ne, prodej nezprostředkováváme. Můžeme ale připravit čísla, reporting a provoz tak, aby hotel obstál v prověrce kupujícího, a připravit podklady pro vašeho transakčního poradce.
Jak rychle dostaneme výsledek?
Due diligence trvá 3–6 týdnů, posouzení záměru 4–8 týdnů. Po úvodním rozhovoru vám do 48 hodin pošleme doporučení dalšího postupu a nabídku.
Proč je důležité, že nejste provozovatel?
Poradce, který zároveň provozuje hotely, může mít zájem získat smlouvu na řízení i vašeho hotelu. My hotely do správy nepřebíráme a technologie neprodáváme, takže můžeme nezávisle kontrolovat i vašeho stávajícího provozovatele nebo ředitele.
Rozhodujete o koupi, projektu nebo vedení hotelu?
Domluvte si 45minutový úvodní rozhovor. Zjistíme, zda a jak vám můžeme pomoci, a do 48 hodin vám pošleme doporučení dalšího postupu a nabídku.