Posouzení záměru: studie proveditelnosti a podnikatelský plán hotelu
Pro investory, developery a majitele, kteří plánují nový hotel, přestavbu, změnu konceptu nebo provozovatele. Ověříme, zda záměr obstojí na trhu i v číslech: kolik hostů a za jakou cenu získá, kolik bude stát provoz, jaký vytvoří provozní zisk a co s výsledkem udělá horší scénář. Studie slouží pro vaše rozhodnutí i pro banku a spoluinvestory.
Poznáte, že to potřebujete, když…
- máte pozemek nebo budovu a zvažujete, zda v ní má smysl hotel,
- architekt kreslí, ale nikdo zatím neřekl, kolik pokojů, jaké kategorie a jaké služby trh unese,
- banka chce k úvěru podnikatelský plán s nezávislým odhadem tržeb a nákladů,
- zvažujete změnu konceptu – například z lázeňského na wellness hotel nebo z hotelu na aparthotel,
- chcete změnit provozovatele nebo přejít z pronájmu na vlastní provoz, či naopak,
- máte podnikatelský plán od developera nebo provozovatele a chcete ho nechat nezávisle prověřit.
Pro koho to není
- Pokud potřebujete ocenění nemovitosti nebo stavební rozpočet – náklady stavby a vybavení přebíráme od vašeho architekta nebo rozpočtáře. My zpracujeme tržní a provozní stranu záměru.
- Pokud kupujete fungující hotel – správnou službou je Due diligence při koupi hotelu; posouzení podnikatelského plánu k ní můžeme přidat.
- Pokud chcete jen potvrdit už rozhodnuté – studie může dojít k závěru, že záměr v navržené podobě nevychází. Píšeme ji pro rozhodnutí, ne pro obhajobu.
Co uděláme
Trh a konkurence
Poptávka v lokalitě – segmenty, zdrojové trhy, sezónnost, události a firemní klientela. Stávající a plánovaná konkurence, její ceny, kategorie, hodnocení a prodejní kanály. Kdo bude váš host, proč přijede právě k vám a kolik za pobyt zaplatí.
Koncept provozu a prodeje
Kategorie a velikost hotelu, skladba pokojů, restaurace, wellness, konferenční prostory – co trh zaplatí a co jen zvyšuje náklady. Prodejní koncept (segmenty, kanály, cenová strategie, přímý prodej) a provozní koncept (organizační struktura, počet zaměstnanců, služby vlastní a nakupované).
Scénáře obsazenosti a ceny
Tři scénáře – pesimistický, základní a optimistický – pro obsazenost, průměrnou cenu (ADR) a tržbu na dostupný pokoj (RevPAR) na pět let, včetně náběhu po otevření. K tomu ostatní tržby: F&B, wellness, procedury, konference.
Provozní plán podle USALI
Tržby a náklady po střediscích podle USALI (mezinárodní standard výkaznictví pro hotely), mzdy a personální plán, energie, údržba, provize, rezerva na obnovu vybavení. Výsledkem je GOP (hrubý provozní zisk) a GOPPAR (GOP na dostupný pokoj) po letech a z nich odvozený provozní cash flow.
Návratnost a test citlivosti
Prostá a diskontovaná návratnost a ROI pro zadané investiční náklady, případně pro varianty kupní ceny nebo financování. Test citlivosti ukáže, co s výsledkem udělá obsazenost nižší o 5 procentních bodů, cena nižší o 10 %, mzdy vyšší o 10 % nebo pozdější otevření. Bod zvratu: při jaké obsazenosti hotel pokryje provozní náklady a splátky.
Jak to probíhá
4–8 týdnů podle rozsahu záměru a dostupnosti podkladů.
- Úvodní rozhovor a dohoda o mlčenlivostiUpřesníme záměr, rozhodnutí, které má studie podpořit, a požadavky banky nebo investora. Podepíšeme NDA.
- Podklady a prohlídka místaProjdeme projekt a dosavadní podklady a prohlédneme si pozemek nebo budovu a okolí.
- Trh a konkurenceZmapujeme poptávku a konkurenci v lokalitě.
- KonceptNávrh konceptu probereme s vámi, případně s architektem, dřív, než ho převedeme do čísel.
- Finanční model a scénářeSestavíme provozní plán podle USALI, scénáře, návratnost a test citlivosti.
- Studie a prezentaceStudii osobně představíme vám, případně bance nebo spoluinvestorům.
Co přesně dostanete
- Studii proveditelnosti se závěrem: zda se záměr vyplatí, za jakých podmínek a co na něm změnit.
- Doporučený koncept: kategorie, skladba pokojů, služby, cílové segmenty a prodejní kanály.
- Provozní plán podle USALI: tržby, náklady, GOP a GOPPAR po letech ve třech scénářích.
- Návratnost, test citlivosti a bod zvratu.
- Finanční model v tabulkovém formátu, ve kterém můžete měnit předpoklady – model vám předáme.
- Osobní prezentaci výsledků vám, případně bance nebo spoluinvestorům.
Co od vás potřebujeme
- popis záměru: lokalita, plánovaná kapacita, kategorie, harmonogram,
- architektonickou studii nebo projekt, pokud existuje,
- odhad investičních nákladů (stavba, vybavení, příprava otevření) od architekta nebo rozpočtáře,
- u stávajícího hotelu výsledovky a provozní data za poslední tři roky,
- předpoklady financování (vlastní zdroje, úvěr, podmínky), pokud mají být součástí výpočtu návratnosti,
- požadavky banky nebo investora na obsah a strukturu studie, pokud je máte.
Cena
Cena závisí na velikosti a složitosti záměru – počtu středisek, smíšeném provozu (hotel, lázně, apartmány) a počtu variant, které chcete porovnat. Konečnou cenu potvrdíme po úvodním rozhovoru, nabídku pošleme do 48 hodin.
Garanti služby
Studii nepředáváme dalším lidem. Trh, prodejní koncept a scénáře tržeb připravuje Petr Milský – Partner, provozní koncept, personální plán a náklady podle USALI Jiří Švaříček – Partner. Náklady a personál nestavíme jen z oborových průměrů, ale z praxe řízení hotelů – Jiří Švaříček byl 14 let generálním ředitelem Hotelu Imperial v Karlových Varech a v letech 2020–2026 vedl jako interim ředitel HotelProfit pět hotelů.
Ukázka: posouzení podnikatelského plánu lázeňského hotelu v Karlových Varech (25 pokojů, 2020)
Součást due diligence pro zahraničního investora: koncept provozu, náklady, výnosy a návratnost pro tři varianty kupní ceny. Zveřejněno se souhlasem klienta.
| Otázka | Zjištění | Doporučení |
|---|---|---|
| Koncept provozu | Lázeňský produkt bez vlastního přírodního léčivého zdroje neobstojí v konkurenci Karlových Varů; 70 % prodeje tvořily pobyty s plnou penzí | Změnit koncept na wellness hotel s kratšími pobyty a procedurami u partnerů v docházkové vzdálenosti |
| Obsazenost | 59 % v roce 2019, meziročně −5 procentních bodů; hotel této velikosti potřebuje přes 70 % | Postavit online prodej: rezervace z webu, channel manager, revenue management |
| Návratnost | Při kupní ceně 3,1 mil. EUR a investicích nejméně 0,5 mil. EUR projekt nesplňuje kritérium návratnosti | Ekonomicky obhajitelná cena blízko 2,6 mil. EUR |
Časté otázky
Jaký je rozdíl mezi studií proveditelnosti a podnikatelským plánem?
Studie proveditelnosti odpovídá, zda a za jakých podmínek záměr dává smysl – včetně možnosti, že ne. Podnikatelský plán popisuje, jak se rozhodnutý záměr bude realizovat a financovat. Naše posouzení obsahuje obojí – nejdřív odpověď, zda pokračovat, pak čísla, se kterými můžete jít do banky.
Přijme vaši studii banka?
Banky obvykle chtějí nezávislý odhad tržeb a nákladů, scénáře a test citlivosti – to studie obsahuje. Požadavky jednotlivých bank se liší, proto si je na začátku vyžádáme a strukturu studie jim přizpůsobíme. Rozhodnutí o úvěru je vždy na bance.
Co je GOP a proč podle USALI?
GOP (gross operating profit, hrubý provozní zisk) je výsledek hotelu po odečtení nákladů provozních středisek a nerozdělených provozních nákladů (správa, obchod a marketing, údržba, energie, IT), ale před poplatky provozovateli, nájmem, pojištěním, odpisy a financováním. USALI je mezinárodní standard hotelového výkaznictví. Díky němu lze plán porovnat s jinými hotely a později se skutečností po otevření.
Spočítáte i náklady stavby?
Ne. Investiční náklady přebíráme od architekta nebo rozpočtáře a pracujeme s nimi jako se vstupem. Posoudíme ale provozní stránku projektu – zda dispozice zbytečně nezvyšuje počet zaměstnanců a zda kuchyně, sklady a zázemí odpovídají kapacitě.
Posoudíte i změnu provozovatele?
Ano. Porovnáme vlastní provoz, pronájem a manažerskou smlouvu s provozovatelem – kolik vám v každém modelu zůstane, kdo nese riziko a jak budete výsledek kontrolovat.
Pomůžete i s realizací?
Ano. Na studii může navázat Otevření a znovuotevření hotelu a po otevření zastoupení vlastníka, které hlídá, zda hotel plní plán.
Související
Due diligence při koupi
Co v hotelu najdete po převzetí a kolik bude stát to opravit – dřív, než podepíšete kupní smlouvu.
od 113 000 KčDetail služby → SlužbaOtevření hotelu
Pre-opening i restart hotelu – koncept, ceny, prodejní systém, tým a standardy, aby hotel prodával od prvního dne.
od 188 000 KčDetail služby → SlužbaZástupce vlastníka
Nezávislý dohled nad ředitelem nebo provozovatelem, rozpočtem a investicemi – každý měsíc a jen v zájmu vlastníka.
od 25 000 Kč měsíčněDetail služby → ReferenceDue diligence lázeňského hotelu v Karlových Varech
Detail služby → Pro kohoInvestoři a vlastníci
Detail služby →Plánujete nový hotel nebo změnu konceptu?
Domluvte si úvodní rozhovor zdarma. Řekneme vám, co je třeba posoudit a v jakém rozsahu, a nabídku pošleme do 48 hodin.
Raději nejdřív mluvit? Domluvte si úvodní rozhovor – 45 minut, zdarma.